인천광역시 공동주택 품질점검단 설치 및 운영 조례안

인천광역시의회

인천광역시 공동주택 품질점검단 설치 및 운영 조례안

(민경서 의원 대표발의)

의 안 번 호	1218		발의연월일 : 2021. 8. 10. 발 의 자 : 민경서,이용선,전재운, 이병래,박인동,김준식, 노태손,백종빈,박성민, 김종득,안병배,김성수, 이용범,유세움 의원

1. 제안사유

○ 이 조례는 공동주택의 품질과 관련된 분쟁을 사전에 예방하고 견실한 공동주택 건설을 유도하기 위하여 공동주택 품질점검단의 설치와 운영에 필요한 사항을 규정함으로써 쾌적하고 살기 좋은 주거환경 조성에 이바지함을 목적으로 하려는 것임.

2. 주요내용

가. 공동주택 품질점검단 설치, 구성, 기능 등에 관하여 규정함(안 제2조부터 제4조까지)

나. 공동주택 품질점검단 점검대상 범위 및 임기를 규정함(안 제5조 및 제6조)

다. 공동주택 품질점검단 위원의 해촉을 규정함(안 제7조)

라. 품질점검단의 결과·조치, 자료의 요구 사항을 규정함(안 제8조 및 제9조)

마. 업무상 비밀준수 의무(안 제10조)

3. 참고사항

가. 관계법령 검토 및 발췌사항

나. 비용추계서

인천광역시 조례 제    호

인천광역시 공동주택 품질점검단 설치 및 운영 조례안

제1조(목적) 이 조례는 「주택법」제48조의3에서 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

제2조(설치) 인천광역시장(이하 “시장”이라 한다)은 공동주택의 품질을 점검하여 공동주택의 기능유지와 안전성 확보에 적합한 공동주택이 건설되도록 「주택법」(이하 “법”이라 한다) 제48조의3에 따라 인천광역시 공동주택 품질점검단(이하 “품질점검단”이라 한다)을 설치․운영할 수 있다.

제3조(구성 등) ① 품질점검단은 점검단장 1명을 포함한 70명 이내의 품질점검 위원(이하 “위원”이라 한다)으로 구성하되, 현장 품질점검을 위하여 품질점검단을 구성·운영할 수 있다.

② 품질점검단장은 위원 중에서 시장이 지명한다.

③ 품질점검단은 해당 공동주택의 품질을 점검하기 위하여 위원 중에서 분야별 전문가 10명 이내로 구성한다. 다만, 품질점검단은 공동주택 규모 등에 따라 그 수를 증감할 수 있다.

제4조(기능) 품질점검단의 기능은 다음 각 호와 같다.

1. 공동주택 구조, 단지 내 조경, 안전, 실내 내장·가전, 난방·방재, 소방 등의 시공 상태 자문

2. 공동주택 주요결함과 하자 발생원인의 시정(是正) 자문

3. 공동주택의 품질과 관련된 분쟁의 원인과 대책 자문

4. 그 밖에 공동주택의 품질관리에 필요한 사항 자문

제5조(점검대상) ① 품질점검단의 점검대상은 30세대 이상의 공동주택으로 다음 각 호에 따른 사업장으로 한다.

1. 법에 따라 주택건설사업계획승인을 받은 사업장

2. ｢도시 및  주거환경정비법｣에 따라 사업시행계획인가를 받은 사업장

3. 시장이 공동주택 품질점검 및 부실시공 등에 대한 점검이 필요하다고 인정하여 관할 구청장과 협의한 경우

② 법 시행규칙 제20조의4제4항에 따른 점검 세대수 및 세대 선정기준은 다음 각 호와 같다

1. 점검 세대수는 사용검사 대상 세대수의 10% 이상 또는 30세대 이상

2. 세대 선정기준은 법 제48조의2제1항에 따른 사전방문 결과와 해당 공동주택의 규모 등을 고려하여 무작위 또는 입주예정자의 의견청취 후 표본세대로 선정

③ 사용검사권자는 제2항에 따라 선정된 점검 세대를 품질점검단에 통보해야 한다.

제6조(임기) 위촉위원의 임기는 2년으로 하고, 두 차례만 연임할 수 있다.

제7조(위원의 해촉) 시장은 위원이 다음 각 호의 어느 하나의 해당하는 경우에는 해당 위원을 해촉(解囑)할 수 있다.

1. 위원이 임무를 성실히 수행하지 아니한 경우

2. 위원이 심의업무와 관련하여 민원을 야기한 경우

3. 위원 스스로가 위촉 해제를 원할 경우

4. 위원은 법 시행령 제53조의4제3항 및 제4항에 따른 제척․회피의 사유가 있음에도 불구하고 해당 품질점검에 참여한 경우

5. 그 밖에 위원으로서의 품위 등을 손상시켜 위원으로 부적당하다고 인정된 경우

제8조(점검결과ㆍ조치) ① 품질점검단은 품질점검을 실시한 후 그 결과를 시장과 사용검사권자에게 제출하여야 한다.

② 법 제48조의3제6항 전단에 따라 사용검사권자는 품질점검단으로부터 점검결과를 제출받은 즉시 사업주체에게 그 내용을 통보해야 하며, 사업주체는 점검결과에 대해 이견이 있는 경우 통보받은 날부터 5일 이내에 관련 자료를 첨부하여 사용검사권자에게 의견을 제출할 수 있다.

제9조(자료의 요구 등) ① 품질점검단은 품질점검 업무 수행을 위해 필요한 경우에는 사용검사권자에게 공동주택의 공사현황 등 다음 각 호의 서류 및 관련 자료의 제출을 요청할 수 있다.

1. 공사 개요 및 진행 상황 등 공동주택의 공사현황

2. 착공신고서 및 관련 자료

3. 시공계획 및 시공도면 등

4. 자재 확인 및 품질시험 관련 자료

5. 감리업무 수행 상황 보고 서류

② 사용검사권자는 품질점검단의 요청에 정당한 사유가 없으면 이에 따라야 한다.

제10조(업무상 비밀준수의 의무) 위원은 품질점검단 활동을 통하여 알게 된 비밀을 누설해서는 아니 된다.

부      칙

이 조례는 공포한 날부터 시행한다.

관계법령 검토와 발췌사항

관계법령	□ 「주택법」 ○ 제48조의3(품질점검단의 설치 및 운영 등) □ 「주택법 시행령」 ○ 제53조의4(품질점검단의 설치 및 운영 등) ○ 제53조의5(품질점검단의 점검대상 및 점검방법 등) ○ 제53조의6(품질점검단의 점검결과에 대한 조치 등) □ 「주택법 시행규칙」 ○ 제20조의4(품질점검단의 점검절차 등) “내용은 별지 작성”
관련법규 정비대상	“해당 없음”
관련자료	“해당 없음”

관계법령 발췌사항

□ 「주택법」

제48조의3(품질점검단의 설치 및 운영 등) ① 시ㆍ도지사는 제48조의2에 따른 사전방문을 실시하고 제49조제1항에 따른 사용검사를 신청하기 전에 공동주택의 품질을 점검하여 사업계획의 내용에 적합한 공동주택이 건설되도록 할 목적으로 주택 관련 분야 등의 전문가로 구성된 공동주택 품질점검단(이하 "품질점검단"이라 한다)을 설치ㆍ운영할 수 있다. 이 경우 시ㆍ도지사는 품질점검단의 설치ㆍ운영에 관한 사항을 조례로 정하는 바에 따라 대도시 시장에게 위임할 수 있다.

② 품질점검단은 대통령령으로 정하는 규모 및 범위 등에 해당하는 공동주택의 건축ㆍ구조ㆍ안전ㆍ품질관리 등에 대한 시공품질을 대통령령으로 정하는 바에 따라 점검하여 그 결과를 시ㆍ도지사(제1항 후단의 경우에는 대도시 시장을 말한다)와 사용검사권자에게 제출하여야 한다.

③ 사업주체는 제2항에 따른 품질점검단의 점검에 협조하여야 하며 이에 따르지 아니하거나 기피 또는 방해해서는 아니 된다.

④ 사용검사권자는 품질점검단의 시공품질 점검을 위하여 필요한 경우에는 사업주체, 감리자 등 관계자에게 공동주택의 공사현황 등 국토교통부령으로 정하는 서류 및 관련 자료의 제출을 요청할 수 있다. 이 경우 자료제출을 요청받은 자는 정당한 사유가 없으면 이에 따라야 한다.

⑤ 사용검사권자는 제2항에 따라 제출받은 점검결과를 제49조제1항에 따른 사용검사가 있은 날부터 2년 이상 보관하여야 하며, 입주자(입주예정자를 포함한다)가 관련 자료의 공개를 요구하는 경우에는 이를 공개하여야 한다.

⑥ 사용검사권자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 제2항에 따른 품질점검단의 점검결과에 대한 사업주체의 의견을 청취한 후 하자가 있다고 판단하는 경우 보수ㆍ보강 등 필요한 조치를 명하여야 한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 중대한 하자는 대통령령으로 정하는 특별한 사유가 없으면 사용검사를 받기 전까지 조치하도록 명하여야 한다.

⑦ 제6항에 따라 보수ㆍ보강 등의 조치명령을 받은 사업주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 조치를 하고, 그 결과를 사용검사권자에게 보고하여야 한다. 다만, 조치명령에 이의가 있는 사업주체는 사용검사권자에게 이의신청을 할 수 있다.

⑧ 사용검사권자는 공동주택의 시공품질 관리를 위하여 제48조의2에 따라 사업주체에게 통보받은 사전방문 후 조치결과, 제6항 및 제7항에 따른 조치명령, 조치결과, 이의신청 등에 관한 사항을 대통령령으로 정하는 정보시스템에 등록하여야 한다.

⑨ 제1항부터 제8항까지에서 규정한 사항 외에 품질점검단의 구성 및 운영, 이의신청 절차 및 이의신청에 따른 조치 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

□ 「주택법 시행령」

제53조의4(품질점검단의 구성 및 운영 등) ① 품질점검단의 위원(이하 이 조에서 “위원”이라 한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람 중에서 시ㆍ도지사(법 제48조의3제1항 후단에 따라 권한을 위임받은 대도시 시장을 포함한다. 이하 이 조 및 제53조의5에서 같다)가 임명하거나 위촉한다.

1. 「건축사법」 제2조제1호의 건축사

2. 「국가기술자격법」에 따른 건축 분야 기술사 자격을 취득한 사람

3. 「공동주택관리법」 제67조제2항에 따른 주택관리사 자격을 취득한 사람

4. 「건설기술 진흥법 시행령」 별표 1에 따른 특급건설기술인

5. 「고등교육법」 제2조의 학교 또는 연구기관에서 주택 관련 분야의 조교수 이상 또는 이에 상당하는 직에 있거나 있었던 사람

6. 건축물이나 시설물의 설계ㆍ시공 관련 분야의 박사학위를 취득한 사람

7. 건축물이나 시설물의 설계ㆍ시공 관련 분야의 석사학위를 취득한 후 이와 관련된 분야에서 5년 이상 종사한 사람

8. 공무원으로서 공동주택 관련 지도ㆍ감독 및 인ㆍ허가 업무 등에 종사한 경력이 5년 이상인 사람

9. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 기관의 임직원으로서 건축물 및 시설물의 설계ㆍ시공 및 하자보수와 관련된 업무에 5년 이상 재직한 사람

가. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조의 공공기관

나. 「지방공기업법」 제3조제1항의 지방공기업

② 공무원이 아닌 위원의 임기는 2년으로 하며, 두 차례만 연임할 수 있다.

③ 위원이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 공동주택의 품질점검에서 제척된다.

1. 위원 또는 그 배우자나 배우자였던 사람이 해당 주택건설사업의 사업주체, 시공자 또는 감리자(이하 “사업주체등”이라 하며, 이 호 및 제2호에서는 사업주체등이 법인ㆍ단체 등인 경우 그 임직원을 포함한다)이거나 최근 3년 내에 사업주체등이었던 경우

2. 위원이 해당 주택건설사업의 사업주체등의 친족이거나 친족이었던 경우

3. 위원이 해당 주택건설사업에 대하여 자문, 연구, 용역(하도급을 포함한다), 감정 또는 조사를 한 경우

4. 위원이 임직원으로 재직하고 있거나 최근 3년 내에 재직했던 법인ㆍ단체 등이 해당 주택건설사업에 대하여 자문, 연구, 용역(하도급을 포함한다), 감정 또는 조사를 한 경우

5. 위원이나 위원이 속한 법인ㆍ단체 등이 해당 주택건설사업의 사업주체등의 대리인이거나 대리인이었던 경우

6. 위원이나 위원의 친족이 해당 주택의 입주예정자인 경우

④ 위원이 제3항 각 호의 제척 사유에 해당하는 경우에는 스스로 해당 공동주택의 품질점검에서 회피해야 한다.

⑤ 시ㆍ도지사는 위원에게 예산의 범위에서 업무수행에 따른 수당, 여비 및 그 밖에 필요한 경비를 지급할 수 있다. 다만, 공무원인 위원이 그 소관 업무와 직접적으로 관련되어 품질점검에 참여하는 경우에는 지급하지 않는다.

⑥ 제1항부터 제5항까지에서 규정한 사항 외에 품질점검단의 구성ㆍ운영 등에 필요한 세부적인 사항은 해당 행정구역에 건설하는 주택단지 수 및 세대수 등의 규모를 고려하여 조례로 정한다.

제53조의5(품질점검단의 점검대상 및 점검방법 등) ① 법 제48조의3제2항에서 “대통령령으로 정하는 규모 및 범위 등에 해당하는 공동주택”이란 법 제2조제10호다목 및 라목에 해당하는 사업주체가 건설하는 300세대 이상인 공동주택을 말한다. 다만, 시ㆍ도지사가 필요하다고 인정하는 경우에는 조례로 정하는 바에 따라 300세대 미만인 공동주택으로 정할 수 있다.

② 품질점검단은 법 제48조의3제2항에 따라 공동주택 관련 법령, 입주자모집공고, 설계도서 및 마감자재 목록표 등 관련 자료를 토대로 다음 각 호의 사항을 점검해야 한다.

1. 공동주택의 공용부분

2. 공동주택 일부 세대의 전유부분

3. 제53조의3제2항에 따라 사용검사권자가 하자 여부를 판단하기 위해 품질점검단에 자문을 요청한 사항 중 현장조사가 필요한 사항

③ 제1항 및 제2항에서 규정한 사항 외에 품질점검단의 점검절차 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.

제53조의6(품질점검단의 점검결과에 따른 조치 등) ① 사용검사권자는 품질점검단으로부터 점검결과를 제출받은 때에는 법 제48조의3제6항 전단에 따라 의견을 청취하기 위하여 사업주체에게 그 내용을 즉시 통보해야 한다.

② 사업주체는 제1항에 따라 통보받은 점검결과에 대하여 이견(異見)이 있는 경우 통보받은 날부터 5일 이내에 관련 자료를 첨부하여 사용검사권자에게 의견을 제출할 수 있다.

③ 사용검사권자는 품질점검단 점검결과 및 제2항에 따라 제출받은 의견을 검토한 결과 하자에 해당한다고 판단하는 때에는 법 제48조의3제6항에 따라 제2항에 따른 의견 제출일부터 5일 이내에 보수ㆍ보강 등의 조치를 명해야 한다.

④ 법 제48조의3제6항 후단에서 “대통령령으로 정하는 중대한 하자”란 제53조의2제4항에 해당하는 하자를 말한다.

⑤ 법 제48조의3제6항 후단에서 “대통령령으로 정하는 특별한 사유”란 제53조의2제5항에서 정하는 사유를 말한다.

⑥ 사업주체는 법 제48조의3제7항 본문에 따라 제3항에 따른 사용검사권자의 조치명령에 대하여 제53조의2제2항 각 호의 구분에 따른 시기까지 조치를 완료해야 한다.

⑦ 법 제48조의3제8항에서 “대통령령으로 정하는 정보시스템”이란 「공동주택관리법 시행령」 제53조제5항에 따른 하자관리정보시스템을 말한다.

□  「주택법 시행규칙」

제20조의4(품질점검단의 점검절차 등) ① 제20조의2제2항에 따라 사업주체로부터 사전방문계획을 제출받은 사용검사권자는 해당 공동주택이 영 제53조의5제1항에 해당하는 경우 지체 없이 시ㆍ도지사(법 제48조의3제1항 후단에 따라 권한을 위임받은 경우에는 대도시 시장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)에게 같은 항 전단에 따른 공동주택 품질점검단(이하 “품질점검단”이라 한다)의 점검을 요청해야 한다.

② 제1항에 따라 품질점검을 요청받은 시ㆍ도지사는 사전방문기간 종료일부터 10일 이내에 품질점검단이 영 제53조의5제2항에 따라 해당 공동주택의 품질을 점검하도록 해야 한다.

③ 시ㆍ도지사는 품질점검단의 점검 시작일 7일 전까지 사용검사권자 및 사업주체에게 점검일시, 점검내용 및 품질점검단 구성 등이 포함된 점검계획을 통보해야 한다.

④ 제3항에 따라 점검계획을 통보받은 사용검사권자는 영 제53조의5제2항제2호에 따른 세대의 전유부분 점검을 위하여 3세대 이상을 선정하여 품질점검단에 통보해야 한다. 이 경우 구체적인 점검 세대수 및 세대 선정기준은 공동주택의 규모 등 단지 여건에 따라 시ㆍ도(법 제48조의3제1항 후단에 따라 대도시 시장이 권한을 위임받은 경우에는 대도시를 말한다)의 조례로 정한다.

⑤ 품질점검단은 품질점검을 실시한 후 점검 종료일부터 5일 이내에 점검결과를 시ㆍ도지사와 사용검사권자에게 제출해야 한다.

비 용 추 계 서

1. 비용 발생 요인 및 관련조문

- 수당․여비 등의 실비를 예산의 범위에서 지급할 수 있다

․ 제10조(수당 등)

2. 비용 추계결과

가. 추계의 전제

- 공동주택 사용검사 전에 실시하므로 기간은 계속됨

- 신청 시 위원(건축3,조경,전기,기계,전기,소방 각 1인) 8명을 구성하고자 하며 수당은 200,000원 × 8인 = 1,600,000원을 지출하고자 함

나. 추계 결과

- 매년 24,000,000원의 예산 소요(매년 15개 단지 사용검사)

다. 재원조달방안

- 시비로 지원

3. 연도별 비용 추계표 : 붙임

4. 작성자 : 도시계획국 주택정책과장 정이섭

연도별 비용 추계표

(단위 : 천원)

구 분		1차년도 ( ‘22년)	2차년도 ( ‘23년)	3차년도 ( ‘24년)	4차년도 ( ‘25년)	5차년도 ( ‘26년)	계
세출	사무관리비	24,000	24,000	24,000	24,000	24,000	120,000
	소계	24,000	24,000	24,000	24,000	24,000	120,000
재원 조달		시비	시비	시비	시비	시비	시비
국 비
시비	소 계	24,000	24,000	24,000	24,000	24,000	120,000
	일반회계	24,000	24,000	24,000	24,000	24,000	120,000
	특별회계
	기 금
군․구비
민 간
기 타